Anschlussfinanzierung 2026–2031: Wie Vermittler die Welle aus dem Niedrigzins-Bestand nutzen

Zwischen 2015 und 2021 haben deutsche Haushalte Baufinanzierungen zu Zinsen abgeschlossen, die es so nie wieder geben dürfte. Viele dieser Darlehen erreichen jetzt das Ende ihrer Zinsbindung. Für Kunden heißt das: Die Rate steigt spürbar, oft um mehrere Hundert Euro im Monat. Für dich als Vermittler rollt die größte Welle an Anschlussfinanzierungen seit Jahren heran. Nutzen kannst du sie, wenn du weißt, welche deiner Kunden betroffen sind und wann. Dieser Beitrag ordnet die Zahlen ein, erklärt, warum die Hausbank im Vorteil ist, und zeigt, wie du deinen Bestand aufstellst, um vor ihr beim Kunden zu sein.

Das Wichtigste in Kürze

• Bis 2031 werden laut Simon-Kucher rund 555 Milliarden Euro an Baufinanzierungen zur Anschlussfinanzierung fällig, viele davon mit einem Zins um 1 bis 2 Prozent.
• Der Zins für neue Darlehen liegt heute bei rund 4 Prozent; bei einem typischen Darlehen steigt die Rate dadurch um mehr als 300 Euro im Monat.
• Handlungsempfehlung: Erfasse für jeden Bestandskunden das Zinsbindungsende und sprich ihn 12 bis 36 Monate vorher an, also bevor das Prolongationsangebot der Bank im Briefkasten liegt.

Warum 2026 bis 2031 so viele Anschlussfinanzierungen fällig werden

Die Welle entsteht, weil die Rekordjahre der Baufinanzierung jetzt aus ihrer Zinsbindung laufen. Laut der MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank vergaben Banken 2016 rund 235 Milliarden Euro an neuen Wohnungsbaukrediten an private Haushalte, 2021 mit rund 284 Milliarden Euro so viel wie nie zuvor. Darin stecken auch neu verhandelte Kredite. Ohne sie bleiben immer noch 180 bis 240 Milliarden Euro echtes Neugeschäft pro Jahr.

Das Beratungsunternehmen Simon-Kucher schätzt das Volumen, das zwischen 2026 und 2031 zur Anschlussfinanzierung ansteht, auf 555 Milliarden Euro. In fast jedem Bestand, der älter als fünf Jahre ist, gibt es also Kunden, deren Darlehen in diesem Zeitraum ausläuft.

Wann genau das passiert, hängt von der gewählten Bindung ab. Laut Verivox hatte fast die Hälfte der 2016 abgeschlossenen Finanzierungen eine Zinsbindung von zehn Jahren, und genau diese Kunden stehen jetzt an. Viele haben sich die niedrigen Zinsen aber auch für 15 oder 20 Jahre gesichert. Die durchschnittliche Zinsbindung lag laut Dr. Klein 2016 bei über 13 Jahren. Die Welle verteilt sich deshalb über mehrere Jahre. Kennst du deinen Bestand nur grob, verpasst du sie Kunde für Kunde, ohne es zu merken.

Von 1 auf 4 Prozent: Was das Zinsbindungsende für die Rate bedeutet

Der Zinssprung ist das stärkste Argument im Kundengespräch, weil er sich in Euro pro Monat ausdrücken lässt. Laut Zinsstatistik der Bundesbank lag der durchschnittliche Effektivzins für Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Bindung 2016 bei 1,60 Prozent, in den Jahren 2020 und 2021 bei nur 1,09 Prozent. Im August 2026 waren es 3,81 Prozent. Die Europäische Zentralbank hat den Einlagesatz im September 2026 zudem auf 2,50 Prozent angehoben.

Eine einfache Beispielrechnung zeigt die Größenordnung. Ein Darlehen über 300.000 Euro mit 1 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung kostet 750 Euro im Monat. Nach zehn Jahren sind noch rund 236.900 Euro offen. Läuft die Anschlussfinanzierung zu 3,8 Prozent über dieselbe Restlaufzeit, steigt die Rate auf rund 1.093 Euro, ein Plus von 343 Euro oder 46 Prozent. Bleibt der Kunde bei 2 Prozent Tilgung, sind es sogar rund 1.145 Euro.

Verivox kommt mit einem realen Beispiel auf einen ähnlichen Wert. Ein Darlehen über 340.000 Euro, im September 2016 zu 1,14 Prozent abgeschlossen, kostete 982 Euro im Monat. Mit dem Angebot der Hausbank zu 4,09 Prozent steigt die Rate um 383 Euro. Viele Kunden müssen ihr Budget also neu planen und suchen dafür Beratung, und dieses Gespräch willst du führen.

Warum die Hausbank im Vorteil ist – solange du nichts tust

Die Hausbank gewinnt die meisten Anschlussfinanzierungen, weil Verlängern bequem ist. Der beste Zins ist es selten. Laut Simon-Kucher verlängern 76 Prozent der Kunden ihre Finanzierung bei der bisherigen Bank. Das Prolongationsangebot kommt per Post, der Kunde unterschreibt, ein Vergleich findet nicht statt.

Bei Kunden, die ursprünglich über einen Vermittler kamen, sieht das anders aus. Von ihnen bleiben bei Sparkassen nur 51 Prozent, bei Volks- und Raiffeisenbanken nur 40 Prozent bei der bisherigen Bank. Und wer sich früh mit dem Thema beschäftigt, vergleicht: Laut derselben Studie holen Kunden, die sich mehr als zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung kümmern, in über 60 Prozent der Fälle mindestens zwei Vergleichsangebote ein. Dein Kunde ist also offen für einen Vergleich, vorausgesetzt, du erreichst ihn vor der Bank.

Der Vergleich lohnt sich für ihn auch. Im Verivox-Beispiel spart der Kunde mit dem günstigsten Angebot zu 3,67 Prozent statt dem Hausbank-Zins rund 9.930 Euro. Mit dieser Zahl beginnt ein gutes Beratungsgespräch, ein Argument zum Abwerben braucht es nicht.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: die Optionen im Gespräch

Welche Lösung passt, hängt vor allem davon ab, wie weit das Zinsbindungsende entfernt ist. Drei Wege stehen zur Wahl:

1. Prolongation: Der Kunde verlängert bei seiner bisherigen Bank. Das ist bequem und ohne neue Grundschuld möglich, aber selten das günstigste Angebot.
2. Umschuldung: Zum Ende der Zinsbindung löst ein neues Darlehen einer anderen Bank das alte ab. Die Grundschuld wird abgetreten, der Kunde profitiert vom Wettbewerb der Banken.
3. Forward-Darlehen: Der Kunde sichert sich den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst später beginnt, in der Regel bis zu fünf Jahre im Voraus und gegen einen Zinsaufschlag.

Einen Sonderfall regelt § 489 BGB. Bei einer Zinsbindung über zehn Jahren kann der Kunde zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Bei den heutigen Zinsen lohnt das für Darlehen aus der Niedrigzinsphase selten. Wichtig wird es, wenn ein Kunde Kapital braucht oder umschulden will. Kennst du das genaue Auszahlungsdatum, behältst du auch diesen Termin im Blick.

So arbeitest du deinen Bestand systematisch ab

Ob du eine Anschlussfinanzierung gewinnst, hängt vor allem an deiner Planung. Vier Schritte reichen:

1. Bestand zusammenführen: Abschlüsse aus der Plattform, Kundenangaben und Altdaten gehören in ein System, jeweils mit Bank, Zins, Restschuld und Zinsbindungsende.
2. Nach Zinsbindungsende sortieren: Alles, was in den nächsten 36 Monaten ausläuft, ist dein Arbeitsvorrat. Unter 12 Monaten ist es höchste Zeit.
3. Ansprache dokumentieren: Für jedes Darlehen hältst du fest, ob der Kunde angesprochen ist, ein Angebot erhalten hat oder kein Interesse hat.
4. Anschluss als Vorgang starten: Objekt, Restschuld und Starttermin übernimmst du aus dem bestehenden Darlehen, statt sie neu zu erfassen.

Genau dafür hat HYPOFY als IT-Partner die Übersicht Bestandsdarlehen gebaut. Sie führt deine vermittelten Darlehen, deinen Europace-Bestand und die Verbindlichkeiten aus den Kundenangaben zusammen. Für jedes Darlehen zeigt sie Restschuld und Zinsbindungsende und schlägt den nächsten Schritt vor. Das kann eine Wiedervorlage sein, der Start der Anschlussfinanzierung mit einem Klick oder der Hinweis auf das Kündigungsrecht nach § 489 BGB. Darüber zeigt eine Verlängerungsprognose je Jahr, welches Volumen und welche Provision in deinem Bestand stecken. Wie du Bestandskunden darüber hinaus für Empfehlungen nutzt, steht im Beitrag zum Empfehlungsmarketing in der Baufinanzierung.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung

Wann sollte ich Kunden auf die Anschlussfinanzierung ansprechen?

Spätestens zwölf Monate vor dem Zinsbindungsende, besser schon zwei bis drei Jahre vorher. Dann kannst du auch ein Forward-Darlehen anbieten und kommst dem Prolongationsangebot der Bank zuvor. Banken verschicken es oft erst wenige Monate vor Ablauf. Bis dahin hat dein Kunde idealerweise schon mit dir gesprochen.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung?

Bei der Prolongation verlängert der Kunde sein Darlehen bei der bisherigen Bank zu neuen Konditionen. Bei der Umschuldung löst zum Ende der Zinsbindung ein Darlehen einer anderen Bank das alte ab. Die Umschuldung macht etwas mehr Aufwand, weil die Grundschuld abgetreten wird, bringt aber den Wettbewerb mehrerer Banken ins Spiel.

Lohnt sich ein Forward-Darlehen bei den aktuellen Zinsen?

Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins für eine spätere Anschlussfinanzierung. Der Kunde zahlt dafür einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Es lohnt sich, wenn er mit steigenden Zinsen rechnet und Planungssicherheit für seine Rate will. Ob es sich rechnet, zeigt der Vergleich mit dem erwarteten Zins zum Zinsbindungsende.

Wann gilt das Kündigungsrecht nach § 489 BGB?

Bei einer Zinsbindung über zehn Jahren kann der Kunde sein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Entscheidend ist das Datum der letzten Auszahlung, nicht der Vertragsabschluss. Bei den heutigen Zinsen nutzen Kunden das vor allem, wenn sie umschulden oder Kapital aufnehmen wollen.